タイの不動産(コンドミニアム)の選定ポイント

LINEで送る
Pocket

タイの不動産(コンドミニアム)を購入する際、何を目的にするのかで選定ポイントが違ってきます。
3つの購入前提を想定しその選定ポイントを考えてみます。

◆自己居住ベースの場合


[周辺環境のチェック]

ご自身でどのようなライフスタイルを送られるのか、周辺での買い物は問題ないか、食生活は問題なく送れるか、仕事場や学校などよく訪れる場所へのアクセスはスムースか、周辺に病院や薬局はあるか、日中と夜間の環境に変化はないか等を注意をする必要があります。騒音についても注意すべきポイントでBTS駅至近の場合は電車の音が気になる場合がございます。周辺に音楽がかかるようなお店があるか、フロア内の環境(フロアの戸数)も気にされる方は調べると良いでしょう。

[部屋、プロジェクトの設備面をチェック]

新築プロジェクトの場合は希望プロジェクトのモデルルーム、完成済みプロジェクトの場合は直接、部屋を見学します。天井の高さや床や壁の素材、サッシ等エクステリア、シャワーの水圧等の水回り、コンセントの位置、照明のボタンの箇所、収納などを自身で住むことを想定しながら状況を確認します。日本の方からみて注意する点はタイの格安のコンドミニアム、アパートではバスタブがないケースが多いです。またタイは都市ガスはありません。シャワーは電気温水のシャワー、調理は電気コンロが主流です。下駄箱もないケースが多くカーテンも購入後に各自で取り付けることが一般的です。格安-ミドルクラスのお部屋は玄関ドアが薄い場合があるので素材や厚みも確認されると宜しいかと思います。新築はプロジェクトによって付帯する家具、電化用品が違うので何が本体価格に含まれているか、何を追加で購入する必要があるかを調べます。

[日当たりと冠水、野犬]

タイの直射日光は日本と比べとても強いです。特に西向きと南向きの場合は日中(特に暑季)の日差しを確認しておくと良いでしょう。熱がこもるケースがありエアコンの使用量に影響を与えます。また雨季に周辺の道路が冠水しないか、野犬がいないか等タイ特有の事情も調べる必要があります。その時期や時間帯に調査できない場合は販売スタッフや周辺に住むタイ人等に確認を取るとよいでしょう。

[セキュリティチェック]

CCDカメラ(監視カメラ)、キーカード、鍵の強度、窓からの侵入の危険性など希望ユニットのセキュリティ調査を行います。タイの道路はまだ横断歩道がない場合もあります。大通りを渡る必要があるときは注意が必要なケースがあります。また、夜間に物件まで歩けるか、歩くのが難しいと判断した場合、公共交通機関の有無とその頻度の調査を行います。



◆【タイ不動産投資】インカムゲイン狙い(賃貸運営)の場合

[テナントのターゲットの選定]

テナントのターゲットがタイ人、日本人、欧米人といった国籍によっても、また会社幹部、マネージャークラスからワーカーまで所得レベルによって、予算はもとより好みの立地や間取りが異なってきます。コンドミニアムの立地から学校、オフィスビル、工場等の周辺環境を調べた上で購入したユニットの家賃相場を調べます。また周辺の一戸建て、タウンハウス、アパートの相場や供給の状況を調べると良いでしょう。その上で想定の家賃価格を決めます。入居者は「誰に貸したいのか」によって室内の必要な設備が変わります。日本人狙いなら日本人好みの設備(2重カーテン 下駄箱 沢山の収納 バスタブ等)を準備すると人気がでるかもしれません。テナントの好みに関しましては一概には言えませんがターゲット選定は必須です。また、ご自身で管理を行う場合、外国人のテナントなら英会話の重要性が高まり、ワーカーや若年者のタイ人がテナントならタイ語が必要な場面が出てくるかもしれません。海外在住のオーナー様の場合、賃貸管理をどのように行うのかもポイントになります。

[立地選定と交通事情]

バンコクの道路、特にソイ(小道)は行き止まりが多く、街がコンパクトであるため、プロジェクトの道路付けの状況はとても大切です。テナントの自家用車/バイクでの移動を想定する場合、コンドミニアムの道路からみた立地環境を分析します。タイは日本と同じ左側通行ですが右折のポイントが少なくUターンのポイントも限られています。歩行の場合は大通りで横断歩道がない場合も多いです。歩道橋もあまりありません。道路ではインバウンド/アウトバウンドのアクセス(都心や郊外への移動がスムースか)、高速道路の出入り口、ほかモール/スーパーのコンドミニアムとの立地関係を調べ、購入する場合どのようなテナントが入居する物件なのかを検討します。またBTS/MRTといったマス・トランジットの駅至近の物件の場合、その駅周辺は賃貸需要があるのか、その需要はスタジオタイプが人気なのか、2ベッドや広い部屋が人気のある立地なのか、延伸計画も踏まえ伸びしろがどれくらいあるのか、スーパーやモールの立地や今後の計画等の情報収集を行います。



[設備面や環境のチェック]

上記のテナントのターゲットの選定にもよりますが、例えば自家用車所有者をターゲットにする場合、駐車場の割合は注意するポイントの一つです。反対に自家用車がない場合はバス/モーターサイ/ソンテウなどターゲットが利用する公共輸送機関の状況の把握が必要です。女性に貸す場合はセキュリティー設備も確認すると良いでしょう。最近の物件ですとスマートフォンでセキュリティやカーテンの開閉、照明の調節ができるHOME AUTOMATIONや電気自動車用のEVチャージャーが付帯のコンドミニアムもあります。フィットネス、スイミングプール、コ・ワーキングスペース、ラウンジ、会議室、キッズガーデンなどそれぞれの物件による設備の有無と規模、クオリティが違います。
タイ人の場合は家賃の価格重視で住居を決める傾向があるため、部屋づくりにおいて格安物件では廉価で汎用性のある家具や設備の方がテナントを見つけやすいケースがあります。一方、購入物件はある程度の内装工事を施したほうが人気が出る可能性があがります。

[管理体制のチェック]

オーナーが物件の近くに居住でご自身で管理をする場合は必要ありませんが、タイ国外に居住もしくは購入物件へ頻繁にやってこれない方が賃貸運営を行う場合、何らかの手段で外部に賃貸管理業務の委託を行う必要があります。エージェントに委託を行う場合はその規模や実績、評判などを確認されると良いでしょう。友人や知人にお願いする場合は内容の約束事を決めておくとよいでしょう。


◆【タイ不動産投資】キャピタルゲイン狙い(登記前のプレビルド投資もしくは登記後のキャピタル狙い)の場合

[販売開始の時期と希少性]

一般的には売り出し最初期に予約を入れることが最もキャピタルゲインを獲得できる可能性が上がります。また平米単価ができるだけ安く、かつ本体価格が安いユニット、そして完成時期が遅いプロジェクトであれば価格が上昇する期間を確保できます。また、外国人ですと購入時/売却時の為替を注意する必要があります。ほか、売却時にはスタジオタイプか2ベッドといったユニットタイプの希少性、その競争力、売却時の流動性や当該エリアの購入希望者の購買力、その時点のタイ経済の景気、不動産税制の改正等の情報収集を行うと宜しいでしょう。郊外で中価格帯以上のユニットなら(特にタイ人ローカルに対して競合し得る)タウンハウス/戸建てと比べて競争力があるか、予約時~売却時のマクロのタイ不動産マーケット市況なども判断のポイントとなります。

[デベロッパーの選定とプロジェクト自体の良しあし 購入元 適切な情報]

タイの不動産を購入する理由が投資目的のみならば特に、デベロッパーの規模や評判を確認する必要があります。最悪のケースとしてデベロッパーの倒産リスクがあります。また、プロジェクトの中でも不動産価格が急速に上昇するプロジェクトとそうでないものがあり、プロジェクト及びユニットの個別のセレクトは重要なポイントです。周辺の競合プロジェクトの有無、ある場合はそのプロジェクトの平米単価、予約率などはひとつの指標になるので調査を行います。販売に関しては外国人は管理サービスがあるエージェントから購入するケースが多いです。タイは宅建業法がない国で資格も必要ないのでタイ人/外国人を問わず、所謂個人の不動産ブローカーが沢山おります。外国人購入者にとって慣れていないタイの不動産購入のための事務手続きや購入後の管理を想定しますと、そのブローカーが何ができるのか、体制(法人の有無 サービスとしては管理サービスの有無 タイ在住ベースの外国人の場合はビジネスビザ、労働許可証の確認)、実績等を確認するとよいでしょう。一般論ではタイ非居住者かつ海外からタイの不動産を取り扱うエージェントは知識と経験の不足、情報のアップデートが不足している場合があります。また一方、タイ在住でビジネス経験が長い不動産エージェントの一部は実情を把握しているが故、特にセールスのため情報を歪曲したりネガティブな情報を開示しなかったり、偏った説明をする場合があります。どのルートから購入するかはとても重要です。タイの不動産の良質な情報に関してはタイ語/英語以外の情報が比較的不足しています。外国人顧客に対しては情報の非対称性をもとに恣意的に物件を販売する業者も存在していると思われます。信頼できるルートから情報収集を行えば判断の材料が増え、考えがまとまり購入の可否の判断を行いやすいと思います。



●プロジェクトリスト
●タイ不動産マーケット(オンヌット~ベーリン)の価格上昇
●ベーリンエリアにおけるOrigin Propertyの完成済コンドミニアムの投資利回りについて
●購入者の声
●購入案内

【タイ不動産 エリア紹介】




バンコクのビジネスの中心 サトーンのご紹介
バンコク北部のハブへ チャトチャックのご紹介
更なるフロンティア プラクサ通りのご紹介
タイ不動産投資の注目エリア シラチャのご紹介
ベーリンで快適なタイ生活を
巨大マーケット サムローンの強みとエリア紹介
GPP2位 サムットプラカーンのご紹介
ノンタブリとバンコク北部のご紹介

ホーム タイのコンドミニアムの魅力 ベーリンで快適なタイ生活を タイのコンドミニアムの選定ポイント ロングステイに最適な国 タイ

LINEで送る
Pocket