タイの不動産(コンドミニアム)の選定ポイント

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タイの不動産(コンドミニアム)を購入する際、何を目的にするのかで選定ポイントが違ってきます。
3つの購入前提を想定しその選定ポイントを考えてみます。

◆自己居住ベースの場合


[周辺環境のチェック]

ご自身でどのようなライフスタイルを送られるのか、周辺での買い物は問題ないか、食生活は問題なく送れるか、仕事場や学校などよく訪れる場所へのアクセスはスムースか、周辺に病院や薬局はあるか、日中と夜間の環境に変化はないか等を注意をする必要があります。

[部屋、プロジェクトの設備面をチェック]

新築プロジェクトの場合は希望プロジェクトのモデルルーム、完成済みプロジェクトの場合は直接、部屋を見学します。天井の高さや床や壁の素材、サッシの高さ、水回り、コンセントの位置、収納などを自身で住むことを想定しながら状況を確認します。日本の方からみて注意する点はタイの格安のコンドミニアム、アパートではバスタブがないケースが多いです。またタイは都市ガスはありません。シャワーは電気温水のシャワー、調理は電気コンロが主体です。下駄箱もないケースが多くカーテンも購入後に各自で取り付けることが一般的です。車を所有している方は駐車場の割合を確認する必要があります。プロジェクトによって付帯する家具、電化用品が違うので何が本体価格に含まれているか、何を追加で購入する必要があるかを調べます。

[日当たりと冠水、野犬]

タイの直射日光は日本と比べとても強いです。特に西向きと南向きの場合は日中(特に暑季)の日差しを確認しておくと良いでしょう。熱がこもるケースがありエアコンの使用量に影響を与えます。また雨季に周辺の道路が冠水しないか、野犬がいないか等タイ特有の事情も調べる必要があります。

[セキュリティチェック]

CCDカメラ(監視カメラ)、キーカード、鍵の強度、窓からの侵入の危険性など希望ユニットのセキュリティ調査を行います。また、夜間に物件まで歩けるか、歩くのが難しいと判断した場合、公共交通機関の有無とその頻度の調査を行います。



◆【タイ不動産投資】インカムゲイン狙い(賃貸運営)の場合

[テナントのターゲットの選定]

テナントのターゲットがタイ人、日本人、欧米人といった国籍によっても、また企業幹部、マネージャークラスからワーカーまで所得レベルによって、予算はもとより好みの立地や間取りが異なってきます。コンドミニアムの立地から学校、オフィスビル、工場等の周辺環境を調べた上で購入したユニットの家賃相場を調べます。また周辺の一戸建て、タウンハウス、アパートの相場や供給の状況を調べると良いでしょう。その上で想定の家賃価格を決めます。入居者は「誰に貸したいのか」によって室内の必要な設備が変わります。日本人狙いなら日本人好みの設備(2重カーテン 下駄箱 沢山の収納 バスタブ等)を準備すると人気がでるかもしれません。テナントの好みに関しましては一概には言えませんがターゲット選定は必須です。また、ご自身で管理を行う場合、外国人のテナントなら英会話の重要性が高まり、ワーカーや若年者のタイ人がテナントならタイ語が必要な場面が出てくるかもしれません。海外在住のオーナー様の場合、賃貸管理をどのように行うのかもポイントになります。

[設備面や環境のチェック]

上記のテナントのターゲットの選定にもよりますが、例えば自家用車所有者をターゲットにする場合、駐車場の割合は注意するポイントの一つです。反対に自家用車がない場合はバス/モーターサイ/ソンテウなどターゲットが利用する公共輸送機関の状況の把握が必要です。女性に貸す場合はセキュリティー設備も確認すると良いでしょう。
タイ人の場合は家賃の価格重視で住居を決める傾向があるため廉価で汎用性のある家具や設備の方がテナントを見つけやすいケースがあります。

[管理体制のチェック]

オーナーが物件の近くに居住でご自身で管理をする場合は必要ありませんが、タイ国外に居住もしくは購入物件へ頻繁にやってこれない方が賃貸運営を行う場合、何らかの手段で外部に賃貸管理業務の委託を行う必要があります。管理会社に委託を行う場合はその規模や実績、評判などを確認されると良いでしょう。


◆【タイ不動産投資】キャピタルゲイン狙い(登記前のプレビルド投資もしくは登記後のキャピタル狙い)の場合

[販売開始の時期と希少性]

一般的に売り出し最初期に予約を入れることが最もキャピタルゲインを獲得できる可能性が上がります。また平米単価ができるだけ安く、かつ本体価格が安いユニット、そして完成時期が遅いプロジェクトであれば価格が上昇する期間を確保できます。また、外国人ですと購入時/売却時の為替を注意する必要があります。ほか、売却時にはスタジオタイプか2ベッドといったユニットタイプの希少性、その競争力、売却時の流動性の注意が必要です。複数の部屋がある中価格帯以上のユニットなら(特にタイ人ローカルに対して競合し得る)タウンハウス/戸建てと比べて競争力があるか、予約時~売却時のマクロのタイ不動産マーケット市況なども判断のポイントとなります。

[デベロッパーの選定とプロジェクト自体の良しあし]

タイの不動産を購入する理由が投資目的のみならば特に、デベロッパーの規模や評判を確認する必要があります。最悪のケースとしてデベロッパーの倒産リスクがあります。また、プロジェクトの中でも不動産価格が急速に上昇するプロジェクトとそうでないものがあり、プロジェクト及びユニットの個別のセレクトは重要なポイントです。周辺の競合プロジェクトの有無、ある場合はそのプロジェクトの平米単価、予約率などはひとつの指標になるので調査を行います。



●プロジェクトリスト
●タイ不動産マーケット(オンヌット~ベーリン)の価格上昇
●ベーリンエリアにおけるOrigin Propertyの完成済コンドミニアムの投資利回りについて
●購入者の声
●購入案内

【タイ不動産 エリア紹介】




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