タイ不動産投資の注目エリア シラチャのご紹介

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[2015年7月19日(土)]
この度、オリジン・プロパティーがコンドミニアム開発を行う運びとなりましたチョンブリー県シラチャの紹介を致します。

チョンブリー県シラチャ

チョンブリ県シラチャ



シラチャはバンコクからみて東南のチョンブリー県にあり、バンコクとリゾートで有名なパタヤの間に位置します。バンコクから続くスクムビット通りが中心地を貫いています。

ムビット通り沿い 左手にパシフィックパークモール&ロビンソン

シラチャ市街中心地 スクムビット通り沿い 左手にパシフィックパークモール&ロビンソン




◆アジアハイウェイと高速鉄道からレムチャバン港へ  AEC域内輸送のハブ

このシラチャから10キロほど先にレムチャバン港があります。この港は1991 年に開港しタイ国内最大でかつ最も重要な貿易港です。深海港であり水深が 14m と深いのでコンテナ船等大型の船の入港が可能です。その後背地のシラチャには電子部品や金型などを扱う工場を集めた工業団地が沢山あります。

アジアハイウェイと高速鉄道

アジアハイウェイと高速鉄道(クリックで拡大します)





[アジアハイウェイ]

アジアハイウェイはアジアの大陸間を結ぶ高速道路網の計画です。レムチャバンを起点に考えますと北はタイ東北部のコンケン、ノンカイを経てラオスのビエンチャン~ルアンプラバン~ボーテン(AH12)を経て中国雲南省へつながります。西はバンコクへ、東はカビンブリ経由でカンボジアのポイペトボーダー~プノンペン~ベトナムのホーチミン(AH1)へとつながります。シラチャのある東部臨海工業地域の道路は近隣諸国と比べれば舗装状態等、かなり整備されていると言えますが、今後隣国の整備も進むことが期待されます。

シラチャからレムチャバン港方面

シラチャからレムチャバン港方面



[高速鉄道計画]

2015年5月27日に日本政府とタイ政府はバンコク-チェンマイ間におけるタイ高速鉄道(新幹線)計画において共同事業調査を行うという覚書が締結され日本でも大きく報道されました。一方、シラチャにとって興味深いのは別のラインの高速鉄道、タイ東北部ノンカイ-ナコンラチャシマ-レムチャバンを結ぶ線です。こちらは中国との共同事業調査の覚書を交わしております(2014年11月25日閣議承認)ノンカイはメコン川を挟んでラオスと国境を接しています。ノンカイボーダーを越えるとラオスの首都ビエンチャンがあり、ビエンチャンから中国国内へは中国及びラオス政府による「中国ラオス鉄道」という構想があります。高い確度で進んでいるものと不透明な点とそれぞれありますが、この2つの計画をまとめると中国南部の中心都市である雲南省昆明からラオスを縦断しレムチャバン港へつながるという幹線に将来なり得ます(*注 「中国ラオス鉄道」は両政府間でやり取りをしているものの不透明です)
また、現プラユット政権はインドシナ半島の東西を結ぶ線、西部のカンチャナブリからバンコクを経て東部のチャチュンサオ-レムチャバン-マプタプット(ラヨーン)と運輸インフラ開発計画の中に新線計画を取りまとめております。この計画は日本タイ両政府で事業調査を行う覚書を同様に取り交わしております。タイの西部はカンチャナブリからミャンマーのダウェー、東部はチャチュンサオからアランヤプラテート経由でのカンボジア、ベトナム方面へそれぞれスムースにつながるルートです。隣国の計画は不透明ですが国際的な物流の流れを構築するための布石と言えます。
鉄道は一度完成させることができれば「人/モノ」の大量の輸送を一度にスケジュール通りに行うことができるので効率が良くなり、この計画もシラチャ-レムチャバンの更なる将来の発展へ後押ししています。

*参考
http://www.nationmultimedia.com/national/Thai-Japanese-rail-link-to-Chiang-Mai-follows-Chin-30260325.html

これらのことが意味しているのは、各国間の調整や資金の調達、山間部の工事など課題も多くありますが、将来レムチャバン港(及びシラチャ)は今年末のAEC発足の恩恵を受け、道路と鉄道による中国南部、ミャンマー、カンボジア、ラオス、ベトナムというタイ国内を越えたメコン(インドシナ)経済圏の一大物流拠点になるというポテンシャルをもっているということです。昨今より日系企業のタイ進出はもちろん、「チャイナ+1」「タイ+1」といった考え方により日系企業のタイ隣国への進出が盛んになってきております。この状況により隣国の工場からの製品等の最終的な輸出港として、レムチャバン港が選ばれるということは充分あり得ます。

また、タイ投資委員会(BOI)は新投資促進戦略を発表し2015年1月1日より以前のゾーン制恩典から事業ごとの恩典に切替えました。高度技術を使用する業種、高付加価値が期待できる対象企業に法人税免除などの恩典が与えられることになり、このことも優秀な日系企業の進出の追い風になるかと思います。


*参考
●AEC(ASEAN経済共同体)がもたらすメリットと課題

実際レムチャバン港は、総額31億ドルの投資で3つのバースからターミナルをもうひとつ増やし、同港の収容能力を1,080万TEU(Twenty-foot Equivalent Unit 20フィートコンテナ換算)から1,800万TEUへの拡張を目指しております。東南アジアにおいてはコンテナシンガポール取扱高世界第2位のシンガポール港が最大の貿易港ですが、今後のAEC発足と高速鉄道計画、既にタイ国内では整備が進んでいるアジアハイウェイの3つの大きな国際的なプロジェクトの進捗により、(特にラオス方面からの)資源の物流や各部品/製品の物流(カンボジア/ベトナムの低い労働コストからタイのマザー工場へ、タイで完成させレムチャバン港から輸出)において隣国と「よりつながり」「より近い」レムチャバン港の力が相対的に高まることが期待できます。


◆工業団地

シラチャは「アジアのデトロイト」という異名を持つタイの最も「デトロイト」らしさを感じることができる街です。自動車産業に関わる会社が多くテナントとして入居しております。レムチャバン港へアクセスするという観点でみますとチョンブリ県には9つ、ラヨーン県には10の主な工業団地があります。

ナイツブリッジ ザ オーシャン シラチャ ロケーション

・チョンブリ県

サハ グループ工業団地
アマタナコン工業団地
レムチャバン工業団地
ピントン工業団地1
ピントン工業団地2
ピントン工業団地3
ヘマラートチョンブリ工業団地
ロジャナチョンブリ工業団地
ロジャナレムチャバン工業団地

ピントン工業団地

ピントン工業団地




・ラヨーン県

パデーン工業団地
アジア工業団地
ラヨーンインダストリアルランド
ロジャナ工業団地
ヘマラートイースタン工業団地
マプタプット工業団地
イースタンシーボード工業団地
アマタシティ工業団地
サイアムイースタン工業団地
ヘマラートイースタンシーボード工業団地

シラチャ市街地(パシフィックパークモール/ロビンソン)を中心にして考えると20キロ圏には約33万人住んでおり、そのうちシラチャ市街地には約10万人、イースタンシーボードエリアには約13万人、サハグループ及びピントンエリアには約10万人が住んでおりその大半が工場に勤めております。

日本人に関しましては10年位前は3,000人~4,000人でしたが2014年から今年にかけての推計は既に8,000人以上の日本人が住んでいると考えられております。調査によりますとその内訳はサービスアパートに約4,000人、コンドミニアムに約4,000人、一戸建てやタウンハウスに数百人となります。そしてその数は更に増え続けると予想されます。以前は単身者の居住が多かったのですが、家族での滞在も増え今ではその割合は半々位に近づいていると思われます。


シラチャからみて北(バンコクより)にあるアマタナコーン工業団地にはトヨタ自動車(Siam Toyota Manufacturing)やデンソーがあります。イースタンシーボード工業団地にはスズキ自動車、レムチャバン工業団地にはいすゞ自動車、三菱自動車等日本の大手各社が進出しています。自動車産業はすそ野が広い産業形態であり、例えばトヨタ自動車ではデンソー等の一次請けのみで数百社、二次請けで数千社、三次請けで数万、それ以降は工場数は数が把握できないほどあると言われています。大手自動車会社一社の進出のより相当数の子会社や関連会社が同様に進出する(或いはせざるをえなくなる)ことが想像できるのではないかと思います。シラチャ及びレムチャバン港にとっての好材料は、トヨタ自動車が新興国市場をターゲットにしたIMV(イノベーティブインターナショナル マルチパーパス ビークル)プロジェクトを発表し140か国以上の販売するための拠点国4か国のうちの一つをタイと定めました。トヨタはバンコク近郊のサムットプラカーン県のサムローン、東部チャチュンサオ県のゲートウェイ工業団地、そしてアマタナコーン工業団地に工場及びオフィスを持っております。そして、世界へ向けて完成車を輸出するための港はレムチャバンとなります。

2011年10月~11月のタイ大洪水によるアユタヤのロジャナ工業団地やパトゥムタニのナバナコン工業団地の冠水や陥没による大きなショックや2012年9月の中国における反日デモといった外的な要因やバンコク~レムチャバン港~スワンナプーム空港全てにアクセス至便である、関連会社や取引先の進出のより更にエリアが拡大するという相乗効果などからここ数年のシラチャエリアは活況を呈しており、今後も更なる発展が見込まれます。


◆日本タウンと高額な家賃、2015年Q2現在のタイ不動産投資における最高の投資利回り

上記の状況により現在のシラチャでは、

・早朝と夕方の工業団地へ向かうルートの酷い交通渋滞
・周辺の駐在員向けの良質な居住施設の慢性的な不足
・中心部の家賃を含めた物価がバンコクと同程度に上昇

といった現象や問題が起きております。

シラチャの賃料相場

シラチャのコンドミニアムとサービスアパートの賃料相場



シラチャの賃貸の面積

同 部屋面積



シラチャのコンドミニアムの売買価格

シラチャ、シラチャから約7キロ南のアオウドム、パタヤのナクルアのコンドミニアムの販売価格



(*上記資料提供はスターツタイランド 調査時期2015年Q1)

シラチャ中心部(ロビンソン周辺)のサービスアパートは家賃がワンベッドルーム50㎡程度で4万バーツ後半~6万バーツ後半、コンドミニアムの一例はワンベッドルーム50㎡で4万バーツから6万バーツ程度となっております。そしてバンコクの相場から比して、明らかにそのクオリティーが落ちるにも関わらず、エリア全体の成長による賃貸住宅の需要過多のため家賃が高額となっております。
その一方でコンドミニアム販売価格はバンコク都心部と比べるとまだ抑えめであり、かつ賃貸需要が著しく高いため賃貸の値付けが高く、結果的に(特に数年以上前から購入していた方は)バンコクより高い表面利回り、数値で申し上げれば10%から10%前半を実現できているオーナーの方が多くいらっしゃいます。これらの統計をみますと2015年Q2時点で個々の投資成果というよりはマクロ全体でみてタイにおける不動産投資において最も高い利回りを実現できているエリアの一つではないかと想像されます。投資と言う観点でシラチャをみますと(シラチャのマクロ的な全体の成長と物件そのものの競争力があるという条件が付きますが)インカムが強みになると考えられます。これはまた将来の住宅供給の需給バランスを考慮する必要があります。


シラチャの飲食店、マッサージ店、カラオケ店が並ぶ通り

シラチャの飲食店、マッサージ店、カラオケ店が並ぶ通り



パシフィックパークモールのトップススーパーは通常より日本食品が充実

パシフィックパークモールのトップススーパーは通常より日本食品が充実



出張客にもクリーニングサービス付

出張客にもクリーニングサービス付



また、ロビンソン奥は上記の工場団地の入居テナントが圧倒的に日系企業であるため「日本タウン」と呼べる状況となっております。新聞報道では「リトル大阪」などの見出しでシラチャが紹介されております。事実、周辺のホテル、サービスアパート、コンドミニアムは9割以上、事実上100%近くが日本人駐在員及び出張者の居住や滞在となっております。この界隈は日本食レストラン、タイマッサージ店、語学学校、夜のカラオケやスナックなどが集中して軒を並べています。但し、この環境は全体的に「男性向け」であり、特に夜は子供がいらっしゃるご家族や女性の滞在ににはあまり適しておりません。この都心部よりも「日本人ばかりが集中していない」「喧騒があまりない静かな環境」といった住環境を求める方もいらっしゃいます。

これらの状況によりシラチャ中心部及びシラチャ中心部を避けたエリア双方においてサービスアパートやコンドミニアム建設のアナウンスが続いております。

シラチャ 日本人学校

シラチャ 日本人学校



また、2009年4月にはシラチャ郊外に日本人学校(泰日協会学校シラチャ校)が開校しました。バンコク校の生徒があまりに多いというタイ国内の事情もありますが、シラチャ校が出来たということは今までの需要に加えて今後も家族連れの日本人駐在員が増えるであろうということも見込んだうえでの開校かと思います。


◆一極集中と渋滞





上の動画は平日朝7時ごろのシラチャ中心部スクムビット通り沿いの動画ですが、録画の間、工業団地方面は全く車が動きません。主要な工業団地はシラチャ中心部の南側に集中しておりかつ幹線道路が限られているため、平日の朝夕は毎日このような状態となっております。
シラチャ中心部にはパシフィックパークモールとパヤタイ病院があるため生活に便利であるのは事実ですが、この渋滞を避けるためにより勤務先に近い立地を選んだり、上記の理由でシラチャ中心部を避けた立地の質の高いサービスアパートやコンドミニアム居住を選ぶことを選択肢にいれる駐在員層が出てくることが予想されます。

また、今後サハグループが開発したショッピングモール「J-Park」のようにシラチャ中心部の一極集中をさけモールやスーパーマーケット等が開発されることも期待されます。

これらのことからAEC発足以降の来年2016年から5-10年という長いスパンで考えますと、シラチャは今後もさらに成長が望めるのではないかと考えられます。


(調査 協力:スターツタイランド)

*注 不動産投資を行う場合は個々の成果はの保証はございません。インフラ関連の情報は変更される場合がございます。


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*注 不動産投資を行う場合は個々の成果はの保証はございません。インフラ/法令関連の情報は変更される場合がございます。


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ノッティングヒル レムチャバン-シラチャ

ノッティングヒル レムチャバン-シラチャ


ケンジントン レムチャバン-シラチャ

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ナイツブリッジ ザ オーシャン シラチャ

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