タイ不動産投資の更なるフロンティア サムットプラカーン プラクサ通りのご紹介

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[2016年4月29日(金)]
弊社のプロジェクトが集中しているサムットプラカーンはバンコク南部にある隣県で南部にはチャオプラヤー川の河口(パクナーム)があります。県内には多数の工業団地があり、古くから開発が進んでいます。

サムットプラカーンとプラクサ通りのグーグルマップのキャプチャ

サムットプラカーンとプラクサ通りのグーグルマップのキャプチャ



今から10年前の2006年の県内にあるスワンナプーム国際空港の開港により、空輸の物流がドンムアン空港があるバンコク北部からよりサムットプラカーン側のバンコク東南部へシフトしております。また、タイ最大の深海港レムチャバン港がタイ東部にある影響でチョンブリ~ラヨーンにかけてのタイ東部臨海開発も進んでいますが、サムットプラカーンは丁度バンコクとチョンブリ~ラヨーンの間に位置しております。タイの首都であるバンコクとチョンブリ~ラヨーン東部臨海開発の双方のエリアの発展の恩恵を享受できる立地環境です。

今回はこのサムットプラカーン県にあるプラクサ通りのご紹介を行います。

プラクサ通り  ロビンソン近く

プラクサ通り  ロビンソン近く



◆バンプー工業団地とタイ2位の県民所得

サムットプラカーンのご紹介で述べましたが、サムットプラカーン県はGPP(県民総生産)がバンコクについで2位という統計があり、これはバンコクを除く他県より購買力が高いという事が伺えます。例えば、バンコク北部に近接するノンタブリ県は政府/行政関係の施設が沢山ある影響で公務員のタイ人ローカルが多いですが、彼らは社会保障が厚い代わりに所得は民間企業に勤務するタイ人ほど高くない方が多いです。一方、サムットプラカーン県は日系を含めた外資のグローバル企業がタイの本社機能を併せ持つ工場を構え、その関連会社や中小企業も周辺の工業団地に入居しており、その多くが民間企業です。ここでのタイ人マネージャークラスの給与は高く残業代も合わせれば総所得は比較的高いものとなりますし、夫婦共働きも多いので世帯所得も高いものになると思われます。

●サムットプラカーンのご紹介

スクンビット通り 左折するとプラクサ通り 奥に見えるのはプラクサ駅(仮称)

スクンビット通り 左折するとプラクサ通り 奥に見えるのはプラクサ駅(仮称)駅の建屋工事は順調




この通りの奥にあるバンプー工業団地はタイで2番目に古い工業団地でタイ/日本/台湾/欧米の企業が入居しております。日清製粉、神戸製鋼所、いすゞ自動車、レンゴー、富士電機、商船三井ロジスティクス、カルビータナワット、サンスターケミカル、セメダイン、日発精密といった日系企業が入居しており、工業団地全体の総入居企業数は300を超えます。バンプー工業団地は現在空いている工業用地スペース1200ライを新たに開発することを発表しております。この工業団地近郊はローカル向けの高い住宅需要があります。


弊社の新プロジェクト、ノッティングヒル・プラクサの立地ならばバンプー工業団地へ道一本で通勤可能であり、渋滞で込み合うスクムビット通りとシーナカリン通りの朝夕の通勤ラッシュの負担を軽減することができます。


プラクサ通り周辺のグーグルマップ キャプチャ

プラクサ通り周辺のグーグルマップ キャプチャ




◆プラクサ駅直結で大型デパート&スーパーマーケットと学校

2015年に新しくロビンソン・デパートが開業しました。対面にあるスーパーマーケットのBIGCと合わせ、プラクサ新駅の両側に商業施設が既にあります。ロビンソンは大型で洗練されており、最新設備の映画館、メジャーシネプレックスやトップススーパー、スターバックスなどがテナントとして入居しております。このモール/デパートはサムットプラカーン県の中では洗練されており、地元住民からの人気を集めております。ロビンソンはかつてバンコク都心を中心に開発を行っておりましたがシーロム店、ラチャダー店を閉店しメガ・バンナー店や他県などで開発を進めております。今後もこの鉄道網の拡大-商業施設の郊外出店-デベロッパーによるコンドミニアム開発が各エリアの拠点で行われ、『バンコク首都圏』としてバンコク近隣地域が発展していくものと思われます。

閉店したロビンソン シーロム店(歩道橋の奥の建物) シーロム通りとラマ4世通りの交差する箇所で一等地

閉店したバンコク都心のロビンソン シーロム店(歩道橋の奥の建物) シーロム通りとラマ4世通りの交差する箇所で一等地



ロビンソン プラクサ店

ロビンソン プラクサ支店





(上の写真はクリックで拡大します)

また、プラクサ通り周辺で大型スーパー「マクロ」の出店やインターナショナルスクールの開校が計画されております。周辺のスクムビット通り沿いには学校が多くあり朝夕はその送り迎えで混みあいます。そのような状況でプラクサ通りは現在片側3車線ですが、既に交通量がとても多い通りとなっており、片側4車線に拡張される予定です。

拡張工事中

拡張工事中



現在のBTSの終点/始発駅にベーリンに近い一大商業地サムローン以南では、このエリアは商業集積力の高いエリアとなっております。そして、既に完成されていると言ってよいサムローンと比べれば、プラクサはまだ遊休の土地が多く今後の発展が期待できます。

プラクサ駅(仮称)ベーリン駅から僅か7駅目

プラクサ駅(仮称)ベーリン駅から僅か7駅目



プラクサ新駅 右手にBIGC

プラクサ新駅 左手にBIGC




◆高層コンドミニアムがない

プラクサ通りは現在、一戸建てが多い通りでほか低層アパートやお寺があります。高層コンドミニアムは2016年4月時点で全くありません。「新しいものが好きな」タイ人気質アパートからのステップアップ需要弊社の主要な購買層である20-30代の「ヤング・ジェネレーション」の新しい生活様式を求める声などを考えるとノッティングヒル・プラクサは人気が出ると考えられ、既にタイ人より多くの問合せをいただいております。

低価格プロジェクトの販売はその大体が100万バーツ台前半からの販売であり価格が安く、新駅完成後に地域の発展が進んだ後で、タイ人ローカルにとって手頃な価格での売却という脱出戦略がとりやすいです。例えば弊社初のプロジェクト、センス・オブ・ロンドンは売り出し時100万バーツ程度でBTSスカイトレイン スクムビットラインのベーリン駅開通後、不動産価格が上昇しました。買い手もバンコク都心部ほど高額ではないので建物完成後の実需としてのロウアー~ミドルクラスのタイ人購買層がおります。ほか、弊社物件では例えばビーロフト115も売り出し時は100万バーツ程度からでしたが、こちらもスカイトレイン開通前にもかかわらず既に価格上昇がおきています。

●【完成】センス オブ ロンドン
●【完成】ビーロフト115

地元で有名なお寺

地元で有名なお寺



戸建て住宅

プラクサ通りの 戸建て住宅 周辺に高層コンドミニアムは全くない



ノッティングヒル プラクサの外観

ノッティングヒル プラクサの外観



また、家賃に関してはタイ人ローカル向けでは1万バーツを超える家賃になるとバンコク東部郊外/サムットプラカーンではテナント付けに苦戦する傾向がございます。5,000バーツ~8,000バーツ程度ならば、タイ人のロウアー~ミドルクラスの給与でも家賃の支払いができますが、1万バーツを超える家賃ですと、(郊外エリアでも増えつつありますが)現地採用の外国人、タイ人では2名入居(タイでは単身部屋での2名入居もあります)、ミドルクラスの中でも予算のある方等に段々限られてゆき、その価格帯の家賃を払える層はもう少し予算をあげ銀行から住宅ローンを組んだ上でコンドミニアムやタウンハウスを購入した方が良いと判断する層が増えてきます。よって 安い購入価格×安い家賃設定 のコンドミニアムは売買/賃貸において単身もしくは2名居住のタイ人中間層のセグメントに合致した需要があると見込んでおります。


●ノッティングヒル・プラクサ 先行優先販売のプロモーション



ノッティングヒル プラクサの広告

ノッティングヒル プラクサの広告




●【NEW】【プリセール】ノッティングヒル プラクサ
●タイのコンドミニアムの選定ポイント
●タイ不動産マーケット(オンヌット~ベーリン)の価格上昇

*注 不動産投資を行う場合は個々の成果の保証はございません。また、インフラ/法令関連の情報は変更される場合がございます。

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